少子化能打趴房價？台灣房市終極解答揭曉！2040年代是關鍵

在新青安的助攻之下，近期台灣房市買氣再現。不久前傳出部分銀行開始限制貸款，引起人民熱烈討論。來自政策與金融面的消息擾動整個台灣房市，但整體來說，台灣房價依舊居高不下。

這也讓不少人好奇：有關供需基本面的少子化，理論上會降低購屋的需求，是否將成為打房的終極解答？本篇文章就要來聊聊這個話題。

【台灣買房有多難？】

熟悉台灣的朋友都知道，想要在六都擁有自己的房子可說是越來越困難。先不說買進台北市，想要在新北臨近台北的地區置產，根據最新的實價登錄，一坪單價也要新台幣50萬元起跳。

內政部的資料顯示，2023年第三季六都房產的平均總價全都超過千萬門檻。也就是說，即使在相對便宜的中南部置產，頭期款也至少要準備個200萬元。

對照每人可支配年所得中位數的35萬元，一般上班族如果單靠薪水存錢、不吃不喝不住，也要存個好幾年才能取得買房的門票。而且這還沒算進未來的房貸壓力。

因此有不少人把目光轉向自備款要求較低的預售屋，或是單價高但低總價的小宅。但對比新冠疫情前的價位，各地的預售物價格也越來越貴。其中台北市的每坪單價2023年底突破120萬元。

而且市場上的主力商品也都變成坪數較小的物件。2023年全台住宅買賣總數中，有多達四成的物件都小於25坪。扣掉三成多的公設，實際居住坪數只剩下十多坪。

但小坪數、低總價、高單價是必然的結果。因此買方揹負起龐大的還款壓力，住的地方卻越來越像鳥籠，生活品質不斷壓縮。

【家庭負債警訊】

從宏觀經濟的角度來看，台灣家庭負債佔GDP比重正逐年上升。根據中央銀行2024年5月發布的金融穩定報告，全台家庭的借款餘額約為21兆，相當於全年GDP的九成。這個比例高過美國與日本。

雖然台灣的金融機構有守住放款品質，台灣家庭不動產借貸的逾期比例降至歷史低點，凸顯良好的信用品質，但央行也提醒：受到通膨影響，台灣勞工的實質薪資略減，銀行借款利率則走升，一來一回加大了還款負擔。

與此同時，過度集中在房貸的家庭負債會擠壓到其他面向的消費，可能會對整體經濟成長帶來不良的影響。

【新青安：救世主還是幫兇？】

從根本上來說，台灣的買房難題源自常年實質薪資滯漲、房價卻不斷翻高。看在許多人民眼中，政府的打房力道就成了最直接的解決方案。然而近期的政策卻也引來外界的質疑。

2023年8月，台灣政府推出新青安貸款，打的口號是減輕人們居住的負擔。與過去的青安相比：

- 最高貸款額度從800萬元提高到1000萬元
- 貸款年限從30年延長到40年
- 同時補貼兩碼的貸款利率

按照規劃，這項計畫將實施到2026年7月31日。

不過才推出不久，這對房價帶來影響。按照房仲業者的統計，新青安實施9個月後，六都加上新竹縣市在七大都會區的住宅平均單價漲幅都超過5個百分點。

聯徵中心2024年9月公布的數據則顯示，同年第二季新增房貸件數創下歷史新高，平均房貸金額也首度突破千萬。

專家認為，這背後除了疫後經濟復甦、股市上漲等因素以外，新青安也帶動首購買氣。這項政策引來兩極評價：批評的一方認為新青安成了高房價的幫兇，將吹大台灣房市的泡沫；但也有人認為新青安帶動的是自住買盤，跟投資炒房不同。

【限貸令震撼房市】

就在新青安推出不久，房市又爆出另一則大消息：限貸令。許多銀行放慢或暫停受理房貸申辦。

這背後的關鍵源自房貸放款總額近期暴增。由於《銀行法》對房貸放款比例設有上限，許多銀行為了避免違規，便收緊房貸核貸放款的管制。

與此同時，坊間也盛傳央行跟政府把私人銀行找來「喝咖啡」。消息一出震撼房市，有仲介直言2024年8月的貸款量一下子就少掉三成。

對此，台灣政府急忙滅火，強調官方沒有推動限貸令，並指示優先將房貸額度提供給首購族與自用住宅貸款。

以上狀況凸顯出一個現實：政府的施政方向與力道可確實影響房市漲跌。而這也帶出另一個現實：過往不少人就曾指出，想要透過政策打房，打是一定能打，關鍵在於政府到底有沒有心。

【台灣房市過去20年回顧】

我們回顧台灣房市過去20年的變化：

進入21世紀以來，台灣先是經歷網路泡沫與SARS的衝擊，房價曾經重挫，之後寬鬆的貨幣環境為台灣房市帶來復甦。2008年全球金融危機爆發，房價短期修正，隨之而來的資金浪潮又帶動房價一路上漲。

直到2015年美國開始升息、台灣政府打房，才壓抑房價漲勢。而在新冠疫情後，貨幣寬鬆與人力物料成本上升，房市又迎來大多頭走勢。

從這20年的發展我們可以看出：能對房價帶來肉眼可見的影響，往往離不開國際事件、貨幣與房市政策。

【少子化：終極解答？】

由於當前台灣房價持續處於高水位、政府政策也不見打房決心，只讓一些人開始思考：少子化直接衝擊需求面，是否將成為整體房價下修的契機？

我們先簡單看一下海外的案例。根據國際貨幣基金組織針對日本的研究，這是一個極端高齡少子化的社會，當地人口增減與房價漲跌存在正相關。這在一定程度上解釋了當前日本房市的極端走勢：人口密集的都會區新房價格不斷上漲，但全日本空屋佔比卻也創下歷史新高。

鏡頭帶回台灣，這裡也正走在高齡少子這條路上。隨著時代變遷，台灣不僅新生兒變少、家庭大小也在變小。

與此同時，台灣家戶總數卻在增加。在1996到2023年期間，台灣的家戶總數從590萬戶一路飆升到924萬戶。人數變少但數量增多的家庭單位，一定程度上抵消了少子化的影響。

而在實際供給層面，根據台灣內政部的統計，2022年底全台灣的家庭戶數大致等同住宅總數，乍看之下似乎處於平衡。但背後還是隱藏一些關鍵：

- 還在建造的新建案沒被納入統計，且這些新建案大多集中在各地的重劃區，使得特定區域存在供給過剩的可能
- 即使當前家戶總數還在增加，但在少子趨勢影響之下，未來某個時間點還是會觸及峰值，之後就開始減少

按照當前預估，台灣戶數高峰將出現在2040年代初期，之後就一去不回頭。

因此不少專家認為：如果以5年、10年這種時間尺度來看，如果沒有太大的變化，台灣房市仍處於上漲的階段。但少子化與家戶總數的逆轉減少總會追趕上來。

即使台灣可能會向日本靠攏——人口更加集中於都會區、區域房價持續上漲，但郊區與鄉村的房價下跌、流通量甚至大幅降低。

【阿翔的總結】

總結來說，台灣高房價的現況是諸多因素交織的結果。當好幾代人花了幾十年一起吹大泡泡，想要期待泡沫快速破裂、單靠內部的力量運作很難實現，也未必會帶來樂觀的後果。

但少子化帶來的影響會逐漸追上市況，屆時區域房價會變得更加極端——有些地方又貴又搶手，但其他區位卻很可能乏人問津。

所以如果你問我「少子化能不能打趴房價」？答案是：可以，但不是現在，而是2040年代之後。而且打趴的不是全部，而是郊區和鄉村。都會區的房價可能還會繼續漲。

對這個話題有興趣的朋友，不妨在下面留言聊聊你們的想法！

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我們下一篇文章見！掰掰！