民眾購房信心懸崩：探討過去四波房價暴漲動能，未來恐難複製？

哈囉大家好！我是發燒阿翔！今天我們來聊聊一個很重要的議題：**房市的信心問題**。

根據國泰金最新的調查，現在民眾對於「要買房」還是「要賣房」的意願都處於走低狀態。整個市場瀰漫著一種**觀望、猶豫，甚至可以說是信心懸崩的氣氛**。很多人會覺得，現在房市低迷只是因為央行的第七波信用管制，只要撐過去，房價遲早會漲回來，畢竟過去25年，台灣房價幾乎是「穩賺不賠」。

但阿翔要提醒大家，把過去的成功經驗視為「鐵律」，是很危險的！很多時候，那些暴漲都是因為一些**「僥倖的外部條件」**。我們必須回頭看看，過去那些讓房價暴衝的原因，在未來是否還能再次發生？

過去房價暴漲的四大關鍵動能，未來恐難複製

從2000年以來，房價經歷了幾次顯著的上漲波段，背後都有強大的動力推動。但這些動力，現在幾乎都已經失靈了：

1. 超大幅度的降息空間： 像是在網路泡沫、SARS期間，央行為了救經濟和房市，曾將房貸利率從7.3%一路下調至2.7%，**降幅高達5%**。這樣的資金成本甜頭，直接刺激了買氣。**然而現在，** 我們的利率已處於歷史低點，且全球仍在與通膨對抗，央行幾乎沒有這麼大幅度降息的空間，利率反而還在相對高位。

2. 美國QE釋放的全球熱錢： 2008年金融海嘯後，美國啟動量化寬鬆（QE），釋放了大量的資金到全球市場，台灣房市也因此被帶動。這是全球金融危機下，不得不採取的極端手段。**然而現在，** 上一次QE帶來的通膨代價巨大，各國對大規模放水都持謹慎態度，未來要期待黑天鵝事件再次引發同等規模的資金潮，機率是非常低的。

3. 政府主動的刺激房市政策： 過去在房市極度低迷時，政府會推出政策來刺激買氣。**然而現在，** 情況已經完全不同。央行總裁楊金龍去年已多次公開示警，要求銀行審慎放貸，並以中、美、日房市為借鏡，暗示台灣房價存在泡沫化風險。政府當前的基調是**「擠出泡沫、穩定房市」**，而非主動刺激房價上漲。

4. 選舉期間的利多衝刺： 雖然新青安等政策確實推動了買氣，但我們必須客觀看待，並非每次選舉前都會有重大的房市利多釋出，例如2016年和2020年的大選就沒有。將選舉視為房價上漲的必然因素，可能是一種**錯誤的樂觀預期**。

台灣房市的現狀：供給過剩與空屋囤積的結構性問題

除了外部動能消失，台灣房市的內部結構也面臨嚴峻的考驗：

■ 住宅供過於求： 過去五年，建商每年新建房屋都達到十幾萬戶的高峰。但我們的**人口年增數僅約13萬人**且持續減少，加上家戶數的增長也在放緩。用每年十幾萬戶的新增供給量，去對比有限的需求增量，長遠來看，**供給過剩**是一個無法迴避的結構性問題。

■ 空屋率高且集中蛋黃區： 台灣的空屋率相當高，平均每十間房屋就有一間是空屋。更令人憂心的是，根據專業組織的分析，這些空屋的數量並非只集中在偏鄉，而是大量囤積在**六都的蛋黃區**。由於囤房稅和持有稅偏低，許多屋主寧願空置等待房價上漲，也不願出租（因為租金投報率低）。這種現象導致市場上的可供應量被鎖住，同時也造成資源浪費。

■ 人口結構老化帶來的衝擊： 根據國發會的統計，預計到2050年，台灣將有約三分之一的人口是65歲以上的老年人。在未來，台灣房市將面臨**「房子多，但潛在購屋年輕人口少」**的長期趨勢，這將對房價帶來持續的向下壓力。

新青安「寬限期」到期：2027年的潛在拋售壓力

新青安貸款的推出，確實鼓勵了不少年輕人以**「租不如買」**的心態進場。因為在寬限期內（最長五年），每月只需繳納利息，費用可能比租金還低。這些人打的算盤是，寬限期結束後若房價上漲，就賣出獲利。

但如果房市持續低迷或下跌，當寬限期一過，這些購屋族將面臨**本金和利息同步償還**的沉重壓力。以目前主流的貸款期程來看，這波壓力的高峰預計將落在**2027年之後**。如果大量還不起本金的屋主選擇拋售，將對市場造成一波不小的賣壓。

針對「新青安炸彈不會發生」的樂觀說法，我們必須看到背後的風險：

1. 銀行高標準審核： 雖然銀行會審核還款能力，但其標準通常以月收入的**六成**作為房貸負擔上限。相比國際建議的1/3健康標準，台灣的標準相對寬鬆，這讓許多財務狀況邊緣的人也能獲得貸款。

2. 父母支援的極限： 許多人依靠父母支付頭期款，但房貸是長達30年的負擔。在全球經濟不確定性和高通膨的背景下，期待父母能夠長期支援，並不現實。

3. 政府護盤的意願： 期待政府會為護盤房價而鬆綁限貸令，這個可能性也很低。在央行定調房價有泡沫風險，並要求銀行謹慎放貸的當下，政府的政策方向將是以金融穩定為首要目標，而非再次點燃房市火苗。

總結來說，過去四次房價暴漲的經驗，在當前的金融和政策環境下，**已經很難被複製**。加上台灣房市內部的供需失衡和潛在的償債壓力，民眾在規劃購屋時，應該拋棄「房價只會漲」的舊思維，更謹慎地評估自身的財務負擔能力。

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