2025台灣房市：脆弱的平衡！拔河兩端的6大力量誰會先崩潰？

2025年的台灣是有史以來最矛盾的一年。一方面是AI讓台灣的經濟瘋狂起飛，GDP成長預測4.5%，股市也得了一種「不會跌的病」，新聞每天都在告訴你這是台灣經濟最好的時代。

但是另一方面，你是不是也感覺到了——房子好像完全賣不動了？今年房市的交易量竟然跌到26年以來最低，創下史上最大跌幅。

那你不會覺得很奇怪嗎？為什麼經濟越好，買房的人反而消失了？

這背後的所有矛盾、所有秘密都可以用五個字來完美形容，那就是「脆弱的平衡」。

因為2025年的台灣房市，現在有兩股巨大而且完全相反的力量，正在對台灣的房價進行一場生死拔河。只要有一邊稍微鬆懈，這個平衡就有可能被打破。

今天這篇文章會用完整的數據，帶你瞭解為什麼台灣現在的房市會呈現這種詭異的僵局，而且這個僵局會被什麼打破，這場拔河賽誰又會笑到最後。

【左邊選手：想把房價往下拉的3大力量】

首先這場拔河比賽，我們先看到左手邊的代表，是想要把房價往下拉、拉下懸崖的選手，總共有這三位：

第一位選手：央行的緊箍咒

你可能會覺得美國央行都降息了，台灣跟進降息只是遲早的事，到時候利多一出來房價又要漲了。但是台灣央行第三季的開會內容，針對房地產的信用管制和不動產集中度，一點都沒有放寬的意思。

簡單來說，央行的態度就是：要鎖死投機客的資金，讓房子迴歸到住的本質，資源要留給真正需要的人。你還想要借錢炒房？門都沒有！而這道緊箍咒直接把市場上最敢追價、最能炒作的熱錢全部阻擋在門外。

第二位選手：經濟分配不均

政府每天都在說台灣經濟有多好、AI有多強、股市有多猛，但是為什麼你的薪水好像都沒什麼漲？真相就是台灣的經濟很強沒錯，但是超過八成的人根本都吃不到。

意思就是帶領台灣經濟起飛的AI，就只有參與的產業和股東有賺到錢，其他的一般人就只能夠吃旁邊的殘羹剩飯。有錢人更有錢，他們早就買好房等增值，也剛好是信用管制的主要對象。而那些真正需要買房的人，購買力卻完全跟不上，導致台灣經濟成長和房市買氣的硬脫鉤。

第三位選手：即將潰堤的水壩（最可怕）

因為這座水壩有兩個致命的危機：

第一是它的出口被堵死了。現在的成屋交易量是26年以來的最低點，而且這個數字還是有包含前兩年房市大好、建商蓋了一堆準備交屋的預售屋。如果我們把這些數字拿掉，真實的交易量你覺得還剩多少？

第二是它的上游還在瘋狂灌水。前幾年房市大好，建商蓋了一堆房子正在排隊準備，這兩年的大量交屋。截至到今年8月，使照的核發數量就已經來到了93000件。更慘的是他們還撞上史上最嚴的限貸令，市場已經開始擔心會不會爆發一波解約潮。

所以你想象一下：下游沒出口，上游又一直灌水，這座代表賣壓的水壩你覺得還可以撐多久？那些賣不掉的建商、撐不住的投資客，會不會為了求生存，搶在潰堤之前來一場踩踏式的降價？

【右邊選手：讓房價跌不下去的3大護法】

光是聽到這邊，你可能會覺得這三位選手都精準瞄準了房價的要害，現在的房市根本就是死定了。但是先別急著下定論，因為在拔河的另外一邊，也站著三個你完全惹不起的狠角色。

第一招：成本鐵頭功

簡單來說，就是蓋房子的成本跟瑞凡一樣回不去了。缺工、原物料、環保新法規什麼都在漲。根據營建工程物價指數，在過去10年內就漲了超過3成。所以你也一定聽過「十年前用1000萬蓋好的房子，現在要花1300萬才可以蓋好」這句話。

但是蓋好一間房子可以分成土地成本、營造成本跟建商利潤這三部分，其中營造成本可能只有佔全部的2到3成左右。這樣就算營造成本漲了3成，也只不過佔全部的9%而已。

可是「成本上漲」這件事情，早在台灣就變成了一種市場敘事。在媒體瘋狂報導、消費者也不瞭解的前提下，就算覺得好像哪裡不合理，也拿建商沒皮條。最後就變成「反正也改變不了什麼，就只能夠接受吧」。

導致那句你一定聽過的「新房價格下不去，中古屋怎麼可能降價賣」，講久了好像也就變成了真理。

第二招：囤房金鐘罩

在台灣養一間房子成本有多低？低到可以說是鼓勵大家囤房。結果就是屋主想急也急不起來。房子賣不掉沒關係，就空在那，一年的稅金可能比你一次出國的花費還要少。

或者乾脆租出去，反正租金一直漲，我一邊收租一邊等下一個有緣人。這種極低的持有成本，讓賣方有著無限的耐心和底氣，可以一直撐在那邊。

第三招：租客的十八銅人陣（最強護城河）

這也是很多人會忽略，但它卻是支撐房價最核心的秘密。因為台灣的租屋需求遠比你想象的大太多了！

全台灣租屋人數佔工作人口大約五分之一，甚至這還是沒有包括沒報稅的租屋黑市，真實的比例只會更高。更可怕的是，房東也知道只要租金不是太誇張、環境不要太髒亂，一定都會有人來租。

所以你看：成本鐵頭功撐住了底價，囤房金鐘罩拖延了時間，租客十八銅人陣提供源源不絕的銀彈。這三股力量加起來，就形成了另一股巨大而且超級堅強的支撐力。

【脆弱的平衡：誰先撐不住？】

那好了，拔河的兩邊選手都到齊了。當這兩股力量僵持不下，就形成了那個極度不穩定、隨時會翻車的「脆弱的平衡」。

那接下來會發生什麼事？市場會進入一個極度詭異的狀態，就像一場大型的真心話大冒險，但沒有人敢選大冒險，所有人都在等對方先說出真心話。這也是我們常說的「有價無市」。

賣方心裡想的是：反正我就撐著，政府也才剛鬆綁新青安，利多只是開始，為什麼我要降價？我就不信你永遠不買房。

買方心裡想的是：大家也都沒賺到錢，打房也還沒解禁，銀行水位都快爆了，為什麼我要追高？我就不信房價還能夠繼續漲。

結果就是價格被卡在一個不上不下的地方，但成交量就像是一潭死水，所有人都在大眼睛瞪小眼，看誰先撐不住。

但是你一定要記住，這個平衡是非常脆弱的。它就像疊疊樂一樣，底部已經搖搖欲墜，只需要再抽掉任何一根積木，整個結構就有可能會瞬間崩塌。

【兩根關鍵積木：誰會先崩？】

第一根：政府的耐心

大家千萬不要忘記，政府是駕駛，央行是副駕。就在上個月，我們才剛看到一個矛盾的訊號：9月4號政府突然鬆綁新青安，想要幫房市踩一下油門；結果9月18號央行卻堅守立場，任何管制一點都不能鬆綁，等於是踩著剎車。

一台車有人踩油門、有人踩剎車，你覺得會怎樣？就是原地燒胎，就看誰的腳先酸、先鬆開。

但是如果這個僵局真的持續太久，這台車的引擎真的出了問題、影響到選票，你覺得是駕駛的耐心會先撐不住把副駕駛的腳打斷，還是副駕駛會苦口婆心勸駕駛把腳鬆開？他們兩個人的下一個決定，變成是這場拔河賽裡面最大的變數。

第二根：市場的恐慌（更難預測）

我們必須承認，現在的台灣房市已經跟金融產品很難脫離。現在該不該買，看得不是需求，而是市場風向。那台灣的風向又會被什麼決定？答案是出口。

我們的經濟是把雞蛋都放在電子、AI這個籃子裡面，而且這個籃子現在最大的客人是美國。你想象一下，如果今天AI泡沫了、全球爆發金融危機，或者是川普又發瘋了，這些捧在手上的籃子只要輕輕一晃，裡面的雞蛋就有可能會全破了。

到時候會不會有一批屋主因為恐慌開始不計成本的拋售？只要第一張骨牌倒下，引發連鎖賣壓，什麼成本、什麼投報率都擋不住崩跌。

相反的，這波AI的熱度真的擴散出去，產生經濟學上的「涓滴效應」，讓大部分的人都有賺到錢，散戶突然回過頭來追價，只要FOMO的情緒被點燃，市場也可能瞬間從冰點變成沸點。

【阿翔的預測與建議】

所以你問我這場拔河賽最後誰會贏？我覺得在短期內，誰也贏不了誰。而且這場脆弱的平衡很可能會持續很長一段時間。

這也代表2025年的房市不會有太戲劇性的暴漲或暴跌，會是一場極度考驗耐心、看誰先繳械的消耗戰。

如果你是想要賣房的人，必須先明白快速增值的時代已經過了。沒有迫切資金需求，非常建議轉租。假設你不是市場的標準品，想要創高價的話一定會被市場洗臉，必須適時調整銷售策略，而不是陷入長期的銷售僵局。

你做的任何決定，都只是機會成本的選擇。

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我們下一篇文章見！掰掰！