房市八大亂象！預售屋成交年減68%，重劃區每3戶就1戶滯銷

房市的銀彈問題依舊沒有解決，所以建商推案小心翼翼，買方也都在觀望。因此很多地方出現沒推案、沒買方、沒成交的空轉狀態。

調查也顯示全台前十大重劃區，每三戶就有一戶滯銷，合計還有18000戶是卡在市場上，等待有緣人。

【重劃區滯銷慘況】

去年上半年房市熱潮造就全台各重劃區建商大量推案，後座力導致受傷也深。統計發現在央行打房後，目前全台前十大重劃區合計共有1.8萬戶待售，佔這些區域在售總戶數的36.6%，等於約每三戶就有一戶滯銷。

有些待售量比較大的重劃區，比如說淡海新市鎮，又或者是像桃園比較外圍的草漯，這些地方其實它現在都算是買氣受到衝擊比較大的區塊。

新興重劃區包括高雄大學特區、台中的水湳經貿特區，也都有超過千戶待售。

機構也調查六都上半年的家戶購屋比只有1.4%，等於每100戶中只有1.4戶買房，創下2016年以來的新低。

專家認為核心問題仍在於銀彈問題——土建融加房貸緊縮，建商、消費者資金都卡關，造成交屋拖延或解約。尤其面對今年的經濟不確定性，稍有風吹草動恐怕都會讓重劃區買氣更挫折。業者準備長期抗戰。

專家也直言：消費者貸不到款、市場M型化，長期下來對整體房市和社會結構變化都是警訊。

【預售屋成交年減68%】

只是在房貸鬆綁之前，全台的預售屋買氣幾乎急凍。上半年的成交總額不到5000億，比去年直接掉了快七成。連專家都說這已經是「窒息量」了。

在房市冰河期要簽上一張成交合約真的好難。打房加上銀行限貸，全台預售屋買氣大衰退。今年上半年揭露總額不到5000億元，年減幅接近68%。

其中推案大爆量的桃園、台中和台南，年減幅都超過七成。高雄最慘達到八成。細看台南、高雄的總銷更不到300億，單月的預售屋成交件數已經跌到了三千多，這已經創下了有統計以來的新低。

專家預期：「不景氣的情況應該至少會持續到今年年底。今年的房市從年頭到年尾都是寒冬，完全看不到春燕。」

專家看壞到年底，就因為央行緊盯銀行放款也到年底。而銀行肯不肯借錢，攸關房市能否起死回生。

【房市八大亂象】

房市專家李同榮點名，現在房貸有八大亂象，如果不趕快解決，下半年的交易量依舊不會有起色：

1. 搶貸潮
2. 銀行放款秩序錯亂
3. 自住第二戶求貸無門
4. 已購戶解約潮
5. 購屋糾紛增加
6. 建商資金卡關
7. 交屋拖延
8. 市場M型化加劇

擔心亂象不除，恐導致房市陷入癱瘓。

專家指出：「其實央行降不降息跟新的房貸的利率條件沒有太大的變化，都是用供需去決定的。假如央行降息，但銀行還是市場上資金比較偏緊的狀況之下，新的房貸利率可能還是會是現在的水準。」

房市哀鴻遍野，傳出行政院長卓榮泰也說話了，要銀行「水龍頭開大一點」。知情人士透露，金管會銀行局會在9月1號召集八大行庫開會，了解房貸承做狀況、盤點資金，要幫民眾來找錢。

【天龍國也扛不住】

這波打房浪潮讓天龍國的房價也扛不住了嗎？居然回到了去年四月的水平。而小宅也不再神話了，因為坪數小、價格卻還高不可攀。專家提醒：現在市場的買氣依舊冷，超漲的部分是會面臨拉回的。

金融海嘯、打炒房，天龍國也擋不住，房價被打回去年四月水準，陷入量縮價跌。

攤開數據顯示：6月交易件數519件，月減13.36%、年減41.69%；交易總額來到163.37億，月減3.88%、年減38.91%；住宅價格指數127.57，比5月下跌0.38%，也比去年同期下跌0.55%。

台北房市呈現「買房意願正在打底、賣房意願深不見底」的態勢。

【小宅也難逃打房陰霾】

連現在是主流的小宅都難逃打房陰霾。專家指出：「人口結構其實慢慢地家戶的人口數也在改變，以前的可能三代同堂，後來轉變，一直到現在他可能一戶的人口只有2.多人的狀況之下，對空間的需求比較少。」

根據資料統計，2009年金融海嘯到今年第二季，全國住宅的買賣移轉平均面積越來越小，凸顯現在的小宅化當道。

民眾表示：「我通常都是比較小坪數為主，大概都是實際坪數20坪左右。」「結婚以後大家只能生一個小孩。」

市場解讀：全台房市難逃高房價陰影，小宅化趨勢確認。一度成為投資風氣鎖定的小宅市場，隨著房市轉冷，超漲部分也容易吐回來。

【千萬小宅也賣不動】

想要在台北市買1000萬以下的房子嗎？有建商在大同區推出套房宅，平均售價926萬。這棟小宅基地位在伊寧街、近捷運大橋頭站與寧夏夜市，規劃62戶，坪數都落在8-10坪，符合總價1250萬元以下的新青安概念宅。

專家指出：「在生活交通上面便利，不過因為它整體的使用空間實在太小了，有些甚至只來到10多坪，如果再扣掉一些公設比，其實都會讓居住的空間性上大打折扣。蠻多的是一些投資客群還要去做購置。」

其他台北市千萬主力新案：萬華大理萬平均總價1317萬（單價81.3萬）、中山區業界愛馬仕1370萬（平均單價121.1萬、坪數10-12坪）、還有大同區一連WIN平均總價1390萬。

專家認為：「台北市你可能只有這種十幾坪的小套房比較能夠符合新青安貸款。但對銀行來說，其實就是炒作風險比較高的產品，所以在放貸上面本來就比較保守。」

【民眾看跌預期增加】

央行啟動第七波信用管制措施上路滿週年了，房市明顯降溫，民眾的觀望氣氛也濃厚。調查顯示：

- 56.7%的人認為房價將會持平
- 23%認為會下跌
- 只有20.3%的民眾預期會上漲

可見民眾對房價的看漲信心明顯低於過去了。

專家分析：「一開始民眾其實是因為擔心貸款的關係不敢進場，所以也會讓市場買方期待隨著時間拉長，賣方的壓力會更加鮮明。」

【三房大樓根本買不起】

近年房價快速上漲，對於想買三房的民眾來說真的越來越難了。因為統計顯示，台北市的三房大樓房貸月薪比竟高達181%，也就是說每個月房貸差不多是一般上班族月薪的快兩倍，對多數人來講根本就買不起、也繳不出來。

房市小宅當道，但不少人還是認為三房格局最理想，但價格卻很不理想。整理全國七都近一年中古屋統計資料：

- 台北市的總價中位數約3652萬
- 科技重鎮新竹縣中位數也要2300萬
- 新北市也超過1800萬元

而這些縣市房貸月薪比通通超標。

專家解釋：「用平均的投保薪資去除以房價的佔比，佔比越高，相對每個月要負擔的房貸支出佔薪水的比例就越高。」

在台北市要買三房的大樓，平均每個月要繳的房貸9.8萬元，房貸月薪比高達181%，這相當於每個月要繳的貸款錢是月薪的快要兩倍，壓力相當沉重。

其餘像是新北市的房貸月薪比也有112%、新竹縣108%、台中也接近100%。對年輕人來講，要買房子太困難。

全國只有台南、高雄總價中位數落在千萬出頭，但還是要注意：資料統計的是中位數，實際房價會比想象中還貴。

專家提醒：「民眾需要去衡量自己的財務負擔能力，不要過度地去開比較大的槓桿，會讓自己的生活品質受到影響。」

以貸款期程30年計算，專家認為每個月近3萬的房貸是一般雙薪家庭比較能負擔，但對不少小資上班族來說，已是望塵莫及。要在大都會區住大房，已是遙不可及。

【阿翔的總結】

台灣房市目前面臨嚴峻挑戰：

1. 重劃區滯銷嚴重：18000戶卡在市場，每3戶就1戶賣不掉
2. 預售屋成交腰斬：年減68%，創歷史新低
3. 銀彈問題未解：建商、買方資金都卡關
4. 小宅也不再神話：超漲部分開始吐回
5. 三房根本買不起：台北房貸月薪比181%

民眾現在在規劃購屋時，不僅要考量價格，更要留意政策變化，才能在房市轉變中做出穩健決策。

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