公設比越來越高？建商灌水？合理公設比到底是多少

很多人在抱怨一個問題：到底為什麼公設比會這麼高？合理的公設比又應該是多少？今天阿翔就來跟大家好好聊聊這個議題。

我們先來看一下數據。根據住展雜誌的統計，台北市2015年的公設比平均值是34.5%，但是到了2023年變成35%多，多了1%。新北市從31.6%變成34.1%，多了2.5%。所以確實可以看到，近年來公設比有逐漸上升的趨勢。

我們來看實際案例。一個20年屋齡的物件，公設比只有15%，一層4戶，樓高25樓，算相對蠻低的。但現在比較新的案子，屋齡十幾年，一層只有兩戶，公設比卻要33.9%。確實這幾年公設比逐漸攀升，也成為大家抱怨很多的議題。

在進入正題之前，我要先跟大家糾正一個錯誤觀念。很多人都以為露天泳池、中庭花園這些都是公設，其實這是不正確的！能夠登記為公設的，必須上面要有建築改良物，也就是要有屋頂。所以如果是戶外泳池或中庭花園，都不屬於公設。但室內泳池就不一樣，因為有頂蓋，這種就會計入公設。

接下來我們來看，到底為什麼公設比會越來越高？

第一個原因：政府消防法規越來越嚴。現在有所謂的特別安全梯、排煙室、排煙設備等等，就是怕萬一發生火災時，煙會竄到樓梯或電梯裡面產生煙囪效應。這是以前舊房子沒有的。所以你會發現現在新房子電梯出來，看不到各戶大門，但舊房子電梯一出來就直接看到大門了。另外還有一樓、地下室的機車位、電動車充電設備、配電室擴大等等，這些都是法規造成的公設比上升。

第二個原因：免計容積的項目。像是管委會空間、公共服務空間，建商如果增設這類空間是不計容積的。不計容積又可以賣錢，當然建商就會多做這些項目。很多人會問「可不可以不要這些公設？」不好意思，買菜可以不要蔥，但你的菜也不會變多！

第三個原因：確實有些業者會灌水。大部分都是從地下室停車場來做手腳。停車場包含車位和車道兩種，但車道到底應該算車道還是公設？這個地方就有點灰色地帶。所以有些建商會把車道併入公設計算，公設比就上升了。

第四個原因：小坪數產品越來越多。因為小坪數產品越盛行，相對的公設比也會越高。為什麼？因為電梯和樓梯的空間沒辦法等比縮小。100坪的基地，樓梯電梯可能佔30%，但如果是500坪、1000坪的基地，電梯樓梯的佔比會自然下降。你的電梯不能縮小成五指寬，因為還要考慮搬大型家具；樓梯也是政府規定好寬度的。

所以小基地建案的電梯樓梯空間沒辦法等比縮小，佔比就會比較高，甚至可能就佔了30%。而大型基地可能可以控制到20%左右。

那麼合理的公設比到底是多少？我會說，300坪以上中大型基地，公設比在35%左右算正常。但如果是一兩百坪小型基地，可能會來到37%甚至38%，這些都是正常合理的。所以你要從基地規模來看，而不是用一刀切的方式說「就應該是多少」。

嗨～大家今天過得好嗎～阿翔又過了被客戶刁難的一天哈哈～說到今天的客戶，抱怨公設比過高、公設不實用，什麼健身房、瑜珈室根本就養蚊子。

說到這，阿翔突然想到～大家覺得社區哪一種公設最實用呢？阿翔覺得～當然是垃圾冷藏室啦哈哈！我又不會每天去唱KTV，但我每天都要倒垃圾、丟廚餘。不用再追垃圾車，社區有垃圾冷藏室，想丟就丟，生活品質直接升級！

現在的社區公設多元化，有人愛健身房，有人喜歡游泳池，那你覺得哪一種公設最實用呢？歡迎在下面留言跟我分享！

想知道更多買房的眉眉角角？記得訂閱我的頻道，或者追蹤我的IG！

我們下一篇文章見！掰掰！